SCPI fiscales : Pinel, Malraux ou Déficit foncier ? Le match  2025 pour les investisseurs de Caen et du Havre

1. SCPI Pinel : la réduction d’impôt progressive

Avantage fiscal : jusqu’à 21 % du montant investi pour un engagement de 12 ans.

Ticket d’entrée : dès 5 000 €, pratique pour diversifier un PER ou une assurance‑vie.

Localisation des biens : zones tendues (Bordeaux, Nantes…), rarement en Normandie ; vous profitez néanmoins de revenus locatifs indexés.

Idéal pour : contribuables caennais imposés entre 3 000 € et 10 000 € par an, cherchant un couple « revenus + réduction IR ».

2. SCPI Malraux : défiscaliser et préserver le patrimoine historique

Réduction d’impôt : 22 % à 30 % des travaux réalisés dans des secteurs sauvegardés (tels que le centre‑ville du Havre classé UNESCO).

Durée : obligation de conservation des parts 9 ans ; absence de plafond global des niches fiscales.

Rendement locatif : souvent modéré (2 %‑3 %) mais valorisation patrimoniale élevée.

Idéal pour : foyers fortement imposés (> 15 000 € d’IR) et sensibles à la rénovation du patrimoine.

3. SCPI Déficit foncier : gommer vos revenus locatifs

Mécanisme : imputer les travaux sur vos revenus fonciers et jusqu’à 10 700 € sur votre revenu global.

Rentabilité cible : 4 %‑5 % après réhabilitation.

Souplesse : pas de plafonnement Pinel, convient aux investisseurs déjà détenteurs d’immobilier nu à Caen ou Yvetot.

Idéal pour : bailleurs qui paient beaucoup de CSG/CRDS sur leurs loyers.

Quel choix en 2025 ?

Impôt modéré : optez pour Pinel.

Impôt élevé et passion patrimoine : Malraux.

Revenus fonciers taxés : Déficit foncier.