Quels sont les avantages du déficit foncier ? Le Havre, 76

À mesure que votre patrimoine se développe, votre pression fiscale augmente elle aussi. Et pour cause : la France est vice-championne du monde en matière de fiscalité et compte plus de 360 taxes et impôts. Heureusement, des solutions existent pour vous permettent de réduire vos impôts tout en protégeant votre patrimoine. C’est le cas du déficit foncier, un mécanisme  qui permet à un propriétaire dont les coûts d'un bien immobilier excèdent les revenus qu'il génère, de déduire la différence de son revenu global pour plusieurs années. Cette stratégie de défiscalisation immobilière, instaurée par la loi Balladur en 1993, réduit les impôts pour un propriétaire qui investit dans un bien à rénover en vue de le louer. Les explications avec LMC INVEST et ses conseillers en gestion de patrimoine au Havre et à Caen.

Déficit foncier : qu’est-ce que c’est ?

Si vous avez décidé de louer votre bien immobilier vide, les loyers que vous percevez seront imposés en tant que revenus fonciers, augmentant ainsi votre base imposable et votre fiscalité, en particulier si vous êtes soumis à une tranche marginale d'imposition élevée. Cette situation peut entraver l'expansion de votre patrimoine immobilier et vous dissuader d'investir davantage. Pour remédier à cette situation, la loi Balladur de 1993 a mis en place le mécanisme du déficit foncier.

Le principe est simple : si les charges que vous supportez en tant que propriétaire bailleur sont plus élevées que les loyers perçus, cela crée un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global ou sur vos revenus fonciers, ce qui permet de réduire le montant de votre impôt sur le revenu.

En plus de permettre de créer un déficit tout en bénéficiant d'un allégement fiscal, le déficit foncier offre un autre avantage majeur. Contrairement à d'autres incitations fiscales limitées à une réduction d'impôt maximale de 10 000 € par an, le déficit foncier échappe au plafonnement global des niches fiscales. Ainsi, il peut être combiné avec d'autres dispositifs de défiscalisation.

Les avantages de faire du déficit foncier pour les propriétaires incluent la possibilité de déduire jusqu'à 10 700 € (ou 15 300 € dans certains cas particuliers) de leurs revenus fonciers et de reporter tout déficit foncier supérieur à 10 700 € sur les années suivantes jusqu'à une limite de 10 ans.

Afin de bénéficier du déficit foncier, l'opération doit respecter trois conditions importantes :

• Le logement doit être destiné à la location non meublée pour une durée minimale de trois ans, et être utilisé à titre d'habitation principale ou secondaire pour le locataire.
• Les dépenses déductibles doivent être uniquement celles liées aux travaux d'entretien, de réparation, d'amélioration et de rénovation du bien immobilier. Les coûts de construction et d'agrandissement ne sont pas éligibles à la déduction.
• Le propriétaire doit imposer les revenus locatifs via le régime réel.

Bon à savoir : les députés ont adopté le doublement du plafond du déficit foncier dans le cadre du second projet de loi de finance rectificative pour 2022, suite à la loi Climat et aux mesures incitatives du gouvernement pour encourager les propriétaires-bailleurs à rénover leurs biens locatifs. Cette décision intervient alors que les passoires thermiques sont une préoccupation majeure du gouvernement, qui a acté l'interdiction progressive de la location de ces logements. Le nouveau plafond du déficit foncier est passé de 10 700 € à 21 400 € par an, mais cela n'est possible que si les dépenses sont réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, qu'elles portent sur la rénovation énergétique et permettent de sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques (DPE classé F ou G).

Quelles charges sont déductibles de vos revenus fonciers ?

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :

• Les frais de gestion et d'administration de votre bien locatif, tels que la rémunération d'un concierge, les frais d'une agence immobilière ou d'un syndic de copropriété.
• Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire, comme la taxe foncière.
• Les dépenses de réparation et d'entretien, qu'elles soient nécessaires en raison de la vétusté du logement ou pour faciliter sa location.
• Les provisions pour charges dans le cadre d'une copropriété.
• Les charges locatives, si vous n'avez pas réussi à les récupérer auprès du locataire avant le 31 décembre de l'année suivant son départ.
• L'indemnité d'éviction ou de relogement d'un locataire.
• Les primes d'assurance.
• Les intérêts et les frais d'emprunt.

Comment déclarer les charges déductibles de vos revenus fonciers ?

Lorsque vous déclarez vos revenus fonciers, vous pouvez déduire les charges mentionnées précédemment. Pour cela, vous devez remplir le formulaire n°2044, que vous devez joindre à votre déclaration de revenus globale (formulaire n°2042). Assurez-vous de conserver toutes les pièces justificatives nécessaires pour prouver la nature et le montant des charges déclarées (factures, plans, photographies, etc.). L'administration fiscale peut en effet vous demander de les fournir pour vérifier la validité de la déduction.

Exemple de calcul du déficit foncier

Un propriétaire a mis en location un appartement non meublé en année N et a perçu des revenus fonciers de 1 500 €. Il a également payé des intérêts d'emprunt d'un montant de 2 100 € ainsi que d'autres charges pour un total de 2 900 €. Le déficit foncier résultant de la location de l'appartement est de 3 500 €, soit la différence entre les revenus fonciers et les charges.

Dans ce cas, le montant des intérêts d'emprunt est supérieur aux revenus fonciers perçus, ce qui signifie que ces intérêts ont contribué au déficit, à hauteur de 600 € (2 100 - 1 500).

Le propriétaire pourra déduire 2 900 € de son revenu global soumis à l'impôt sur le revenu au titre du déficit foncier. Le reste du déficit, soit 600 €, pourra être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

En résumé, le déficit foncier est un mécanisme qui permet de déduire de l'impôt sur le revenu global les charges excédant les revenus fonciers générés par un bien immobilier loué non meublé pendant au moins trois ans. Il offre un avantage fiscal non négligeable, car il n'est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. En somme, le déficit foncier est un excellent moyen de défiscalisation et un investissement immobilier performant. Si vous le combinez avec d'autres investissements immobiliers, tels que les SCPI ou le LMNP, vous pouvez optimiser et valoriser efficacement votre patrimoine immobilier et fiscal. Toutefois, il est important de souligner que chaque situation est unique et qu'il convient de réaliser une étude patrimoniale afin de déterminer la meilleure stratégie en matière de sélection de bien, de fiscalité et de budget, avant d'établir différentes simulations en fonction des options choisies.

Vous êtes intéressé par le déficit foncier ? Réalisez votre bilan patrimonial et faites le point sur votre situation avec l’un de nos experts en gestion de patrimoine au Havre 76. Contactez-nous par téléphone au 02 44 10 10 65.

Pour aller plus loin : Impôt 2023, tout ce qu’il faut savoir pour réussir sa déclaration de revenus.